التسجيل العقاري: هو الطريقة التي تجعل من الوحدة العقارية محل الحق أساساً لقيد الحقوق العقارية, بحيث تخصص صحيفة في السجل العقاري لكل وحدة عقارية, توصف فيها الوحدة وصفا دقيقا من حيث موقعها, ومساحتها, وطبيعتها, وتبين فيها الحقوق, والالتزامات الواردة عليها.
تشكل لجنة برئاسة وكيل وزارة العدل المساعد أو من ينيبه, وعضوين من المختصين في وزارة العدل, وعضوين من المختصين في وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان, يكون اجتماعها في وزارة العدل بدعوة من رئيسها حسب الحاجة, وتتولى المهمات التالية:
أ. اقتراح المدن والمناطق العقارية التي يبدأ تطبيق النظام فيها والخطط اللازمة لتنفيذه.
ب. تحديد الحالات التي يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها.
ج. إبداء الرأي في المسائل التي تحال إليها من وزير العدل, ووزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان فيما يتعلق بنظام التسجيل العيني للعقار.
وللجنة في سبيل تنفيذ المهمات الموكلة إليها الاستعانة بمن تراه من الخبراء والجهات الأخرى المختصة.
يراعى عند تسجيل العقارات المملوكة لغير السعوديين في السجل العقاري أن يتم توثيقها وفقا للأنظمة والتعليمات الخاصة بهم.
قوة الإثبات المطلقة للسجل لا تمنع من تصحيح الأخطاء المادية في السجل العقاري حتى بعد مضي الآجال كما جاء في المادة من هذا النظام.
يكون نظر الطعون الواردة في هذه المادة من قبل المحكمة التي يقع في نطاق اختصاصها مكان إقامة المدعى عليه, فإن لم يكن له محل إقامة مختار أو معتاد كان الاختصاص للمحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها.
لمن يطعن بمخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية أو تزويرها أن يتقدم لدى المحكمة ولو لم يثبت ذلك لدى جهة أخرى.
يتم تقديم ونظر الطعن بالتزوير على بيانات السجل العقاري وفقا لنظام المرافعات الشرعية.
يرجع في تقدير مخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية إلى القاضي.
يجب التأشير بدعوى التزوير أو مخالفة البيانات لمقتضى الأصول الشرعية وفق حكم المادة من هذا النظام.
يشترط لاعتبار قطعة الأرض وحدة عقارية توافر الشروط التالية:
أ. أن تكون في منطقة عقارية واحدة.
ب. أن تكون مملوكة لشخص أو أكثر على الشيوع سواء أكانوا طبيعيين أم اعتباريين.
ج. ألا يفصل جزءا منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص.
د. ألا يكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها.
ه-. ألا تقل أبعادها ومساحتها عما ورد في التعليمات المنظمة لذلك.
تعد قطعة الأرض المخصصة لمنفعة عامة وحدة عقارية وفقا لأحكام هذا النظام إذا كانت مملوكة للدولة, ومخصصة للاستعمال العام بمقتضى نظام, أو أمر سام, أو قرار, أو حكم نهائي, ولا ي عد في حكم هذه المادة الطرق والشوارع والممرات ونحوها, ويكتفى بذكرها حدودا في الخرائط وصحائف الوحدات العقارية المطلة عليها.
يقصد بالمناجم الأمكنة التي تحتوي على المواد المعدنية وخاماتها, والعناصر الكيميائية, والأحجار الكريمة, والصخور, والرواسب المعدنية, التي توجد على سطح الأرض أو في باطنها, كما تشمل آبار البترول والغاز.
يقصد بالمحاجر الأمكنة التي تحتوي على مادة أو أكثر من خامات المحاجر كمواد البناء والرصف, والأحجار الزخرفية, والبلاط, والأحجار الصناعية, ورمال الزجاج, وما يماثلها.
يعد العقار المتعدد الشقق والطوابق وحدة عقارية واحدة
تحديد الحالات التي يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها يرجع فيه لتقدير اللجنة المذكورة في البند (١/٢) من تلقاء نفسها أو بناء على توصية من القاضي المشرف على القيد الأول.
إذا أمكن تطبيق ضوابط الوحدة العقارية بعد زوال الصعوبات فيجب أن تفرد صحيفة لكل وحدة عقارية.
الصحيفة العامة هي صحيفة عينية تشتمل على بيانات المنطقة التي اعتبرت وحدة عقارية واحدة, ويضاف إليها فهرس خاص يرتب وفقا لأسماء الملاك
يتألف السجل العقاري لكل منطقة من عدة سجلات وملفات يكمل بعضها بعضا, وهي:-
أ. سجل الملكية: وهو السجل الأساس الملحق به الصحائف العقارية, ويكون عبارة عن ملف يتم زيادته بحسب الأوضاع, ويعطى السجل رقم المنطقة ولو تعدد مع ذكر رقم أول وآخر صحيفة على كعب الملف
ب. ملف الخرائط المساحية.
ج. سجل محاضر التحديد و التحرير.
د. دفتر اليومية: وهو دفتر يحتوي على عدد من الصفحات المرقمة تدرج فيه طلبات القيد فور تقديمها إلى إدارة التسجيل العقاري والتوثيق.
هـ. ملفات الوحدات العقارية.
يتم إعطاء كل منطقة من مناطق المملكة رقما متسلسلا مميزا لها, ويعطى لكل مدينة أو محافظة أو مركز داخل كل منطقة رقما متسلسلا مضافا إلى رقم المنطقة, وتقسم - بحسب الأحوال - المدن والمحافظات والمراكز إلى مناطق عقارية يعطى كل منها رقما متسلسلا مرتبطا برقم المدينة أو المحافظة أو المركز, ويكون هذا الرقم رقم سجل المنطقة العقارية.
تعطى كل وحدة عقارية رقما مميزا طبقا لنظام الترميز المكاني, ويعد هذا الرقم رقما لصحيفتها.
عند انتقال ملكية أي وحدة عقارية يتم نزع صحيفة الفهرس الشخصي الخاصة بمالكها إذا لم يكن في الصحيفة سواها, فإن كان في الصحيفة أكثر من وحدة, أو كان التصرف يتناول جزءا من الوحدة, فيتم التأشير على الوحدة المنتقلة بالإلغاء ويجعل للمالك الجديد صحيفة مستقلة ما لم يكن له صحيفة سابقة, وفي كل الأحوال يعاد ترتيب الفهرس وفقا للترتيب الهجائي الجديد.
يتم حفظ وإتلاف الفهارس المنزوعة وفقا لنظام حفظ و إتلاف الوثائق.
يكون الفهرس الشخصي وفق النموذج المعد, ويشتمل على البيانات التالية:
أ. اسم المالك رباعيا ورقم سجله المدني.
ب. أرقام الوحدات العقارية المملوكة له في السجل.
ج. توقيع معد الفهرس.
ترسل نسخة من هذا الفهرس في نهاية كل عام إلى الجهة المختصة في وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
أسباب اكتساب الحقوق العينية ما يلي :
أ. عقود المعاوضات كالبيع ونزع الملكية.
ب. عقود التبرعات كالهبة و الوقف والوصية.
ج. عقود التوثيق كالرهن.
د. الإرث.
هـ. الارتفاق.
و. الإحياء وفقا للأنظمة و التعليمات المنظمة لذلك.
ز. الإقطاع.
ح. الشفعة.
لا يتم قيد الحقوق المذكورة في البند (١/٨) في السجل العقاري إلا إذا حصلت وفق الإجراءات الشرعية, والنظامية
يتحدد الاختصاص المكاني لكل إدارة من إدارات التسجيل العقاري والتوثيق بموجب قرار من وزير العدل, كما يتحدد الاختصاص المكاني لإدارات المساحة والأراضي بقرار من وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
إذا كانت الوحدة العقارية تابعة لإدارات متعددة فيتم إصدار صحائف عقارية بعدد الإدارات التي تتبعها الوحدة, وتزود كل إدارة بصحيفة منها مع صور مصدقة لكامل الوثائق والأوراق المتعلقة بالوحدة يتم حفظها بملف كل وحدة.
يحدد في صحيفة الوحدة العقارية التابعة لإدارات متعددة الجزء الواقع تحت اختصاص تلك الإدارة بحدوده وأطواله, بعد قيد كامل الوحدة في تلك الصحيفة
يتم حفظ أصول الصكوك والأحكام والوثائق التي يتم القيد بموجبها بملف الوحدة العقارية, ويكون حفظها حسب الأنظمة المقررة لذلك.
يتم حفظ الوثائق المتعلقة بقيد المنشآت العسكرية والمشروعات الاقتصادية ذات الطابع الوطني في مقار الجهات الحكومية التابعة لها متى تقرر ذلك في الأنظمة الخاصة بها.
للجهات القضائية - عند الاقتضاء - أن تطلب صورا مصدقة من السجلات والوثائق والصكوك والأحكام.
لا يتم تسليم ذوي الشأن صورا من الصكوك والأحكام المشار إليها إلا إذا وجدت مصلحة تقتضي ذلك.
للجهات القضائية وإدارة التسجيل العقاري والتوثيق الاطلاع على أصول الوثائق المتعلقة بالمنشآت العسكرية والمشروعات الاقتصادية ذات الطابع الوطني بعد حفظها في مقارها متى دعت الحاجة لذلك.
يتم تحديث بيانات نظم معلومات الأراضي بشكل مستمر وفقا للتغييرات التي تطرأ على الوحدة العقارية.
تقوم إدارة الأراضي والمساحة بإنشاء ورصد نقاط شبكة الضبط الأرضية, وتحديد علامات حدود الوحدات العقارية ورصدها و إسقاطها على الخرائط وفقا للتعليمات الفنية الموضوعة لهذا الغرض
تحدد أبعاد ومساحة الوحدة العقارية على الطبيعة بالاستعانة بخرائط الأساس الطبوغرافية, وتميز نقاط الحدود الظاهرة على الخريطة بعد مقارنتها بما هو موجود على الطبيعة, أما نقاط الحدود غير الظاهرة فتستعمل طرق المسح المناسبة في أخذ القياسات اللازمة لتوقيعها على الخرائط.
يستند في إصدار الخارطة إلى الوثائق والمستندات المقدمة من أصحاب الأملاك, وحالة العقار الذي تم الوقوف عليه, و يتم تحديث الخارطة حسب كل تغيير ي جرى على الوحدة العقارية بعد تدوين هذا التغيير في صحيفتها.
إذا كانت الخارطة لوحدة عقارية تابعة لإدارات متعددة فيتم إيضاح الجزء التابع لكل إدارة في تلك الخارطة.
لا تعد خرائط الوحدات العقارية نهائية إلا بعد تمام أعمال التحديد والتحرير, وتصديق القاضي المشرف على القيد الأول على محاضرها.
يقصد بذوي الشأن كل من له مصلحة في الحصول على صورة أو أكثر من خارطة الوحدة العقارية.
يتم تحصيل المقابل المالي حسبما نصت عليه المادة من هذا النظام.
تحدد المنطقة العقارية التي يبدأ فيها تطبيق النظام بمعالم واضحة تميزها عن غيرها.
يعلن قرار وزير العدل بنشره في صحيفة أو أكثر من الصحف اليومية التي تصدر في منطقة العقار, فإن لم يكن يصدر فيها صحف فينشر في أوسع الصحف انتشارا في منطقة العقار.
يبلغ قرار وزير العدل إلى القاضي المشرف على القيد الأول فور صدوره.
يتم الإعلان عن سريان النظام بجميع طرق الإعلان المرئية والمسموعة وفي الأماكن العامة وفي المحاكم والإدارات التي يخصها تطبيق هذا النظام, وتزود جميع الوزارات, والمصالح الحكومية, والمحاكم الشرعية بنسخة من قرار التحديد.
يجب أن يسبق إصدار قرار تحديد المنطقة أو المناطق العقارية تعيين القاضي المشرف على القيد الأول ومعاونيه.
يستمر العمل بنظام تسجيل العقار المعمول به في المحاكم, وكتابات العدل على العقارات التي لم يشملها القرار.
يصدر القاضي قرار تحديد موعد البدء بأعمال التحديد والتحرير فور نشر قرار وزير العدل و استلامه.
يكون قرار القاضي وفق نموذج يتضمن البيانات التالية:
أ. رقم وتاريخ قرار وزير العدل.
ب. تحديد المنطقة أو المناطق العقارية ببيان موقعها وحدودها وإرفاق رسم توضيحي لكل منطقة.
ج. تحديد يوم وتاريخ بدء أعمال التحديد والتحرير, على أن لا يتجاوز تسعين يوما من تاريخ قرار الوزير.
د. تحديد مكان استقبال الطلبات.
هـ. دعوة ذوي الشأن من ملاك وأصحاب حقوق لتقديم ما لديهم من مستندات قبل تاريخ بدء أعمال التحديد والتحرير.
يعلن قرار القاضي بنشره في صحيفة أو أكثر من الصحف اليومية التي تصدر في منطقة العقار, فإن لم يكن يصدر فيها صحف فينشر في أوسع الصحف انتشارا في منطقة العقار وذلك فور صدوره مرة كل أسبوعين مدة شهرين, وبتعليقه في الأماكن العامة في المنطقة العقارية كالجوامع وفروع الوزارات والمصالح الحكومية, وبالوسائل المرئية والمسموعة.
تزود جميع الوزارات والمؤسسات والمصالح الحكومية والمحاكم الشرعية بنسخة من قرار القاضي.
يكون تمثيل ذوي الشأن بصكوك مكتملة الإجراءات الشرعية والنظامية, ويكتفى بتمثيل الجهات الحكومية بتفويض من صاحب الصلاحية.
يكون إرشاد ذوي الشأن أو من يمثلهم شرعا عن أملاكهم وحقوقهم بطلب يقدم إلى القاضي المشرف على القيد الأول يرفق به ما يؤيده من مستندات.
يسلم ذوو الشأن أو من يمثلهم شرعا سندا وفق نموذج يبين فيه رقم الطلب وتاريخه, والمستندات المرفقة وتاريخ تقديمها, وتوقيع المستلم, والختم الرسمي.
يجعل لكل وحدة عقارية ملف خاص بها يشتمل على ما يلي:
أ. صورة إثبات الشخصية لمالك العقار ولكل من له حق في العقار.
ب. صورة من إثبات الشخصية لمن يمثل ذوي الشأن وصورة من صكوك تمثيلهم.
ج. أصول صكوك التملك وما تفرع عنها.
د. جميع الصكوك والمستندات والأوراق التي تؤيد الحقوق التي للوحدة العقارية أو عليها.
هـ. عنوان مالك الوحدة العقارية وكل من له حق فيها.
و. تحديد محل الإقامة المعتاد أو المختار الذي تتلقى فيه الإخطارات والتبليغات.
ز. كافة الأوراق المتعلقة بالوحدة العقارية من محاضر واعتراضات وقرارات وأحكام ورخص البناء والهدم ونحوها.
تكون العلامات بحجم وطول ولون محدد, ويوضع عليها ما يفيد ملكية هذه العلامة للدولة وتوضع في زوايا الوحدة العقارية, وإذا كان الحد منحنيا فتوضع علامة على بداية ونهاية الانحناء.
يعامل كل من تسبب بفقد علامة من علامات الوحدة العقارية أو إتلافها أو تغيير مكانها وفقا لأحكام المادة من هذا النظام.
تحدد الوحدات العقارية بعلامات في الطبيعة لفصلها عن الوحدات الملاصقة لها وفقا لما يلي:
أ. في الأراضي الزراعية والصحراوية يثبت قرص معدني بكتلة خرسانية وتدفن على عمق مناسب, كما تثبت فوقها علامة بارزة (أنبوب أو زاوية) للاستدلال بها على نقاط الحدود.
ب. في الأراضي المبنية يثبت قرص معدني بمسمار صلب في الفواصل بين المباني التي تمثل الوحدات العقارية.
يتم ربط إحداثيات كل وحدة عقارية بنقاط مرجع الإسناد المكاني لمعلومات الأراضي بوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
تكون ملكية الحائط الفاصل بين وحدتين عقاريتين لأحد المتجاورين أو لكليهما معا حسب ما يلي:
أ. إذا كانت هناك صكوك قاطعة يعمل بها, ما لم ي تفق على خلاف ذلك فيعمل بالاتفاق.
ب. إذا لم يكن هناك اتفاق ولا صكوك فبحسب ما يتضح من حالة البناء في الطبيعة.
تكون الأجزاء المشتركة فيما لا يقبل القسمة جزءا مشاعا في الأرض والبناء ما لم يتفق على خلاف ذلك.
تحدد المناجم والمحاجر والمنافع العامة حسب حالتها في الطبيعة, ووفقا للمستندات والخرائط المتعلقة بها.
إذا اختلف موقع الوحدة العقارية المبنية حسب الوارد في الصك المكتسب القطعية عن موقعها الموضوع اليد عليه, فترفع بيانات الوحدة العقارية على أساس وضع اليد متى كان ثابتا وحدوده ثابتة لا نزاع عليها, أما إذا كانت أرض فضاء فترفع على أساس الوارد في الصك.
تبدأ مدة الثلاثين يوما المذكورة في المادة من تاريخ استلام الطلب.
يقصد بواضع اليد على الوحدة العقارية كل من وضع يده عليها سواء أكان مالكا أم غير مالك.
تجرى أعمال التحديد والتحرير بحضور ذوي الشأن أو من يمثلهم شرعا, فإن تعذ ر ذلك فتجرى بحضور عمد الأحياء والمجاورين, ويذكر ذلك في المحضر, وإذا استدعى الأمر دخول الوحدات العقارية فيكون وفق الأنظمة المقررة لذلك.
على الموظفين المكلفين بالأعمال المساحية إبراز ما يفيد تكليفهم بهذا العمل لواضع اليد.
إذا امتنع واضع اليد عن تمكين الموظفين المكلفين بالأعمال المساحية من القيام بعمليات التحديد فللقاضي المشرف على القيد الأول الاستعانة بالجهات الأمنية المختصة في ذلك.
يعامل الممتنع من تمكين الموظفين وفقا لأحكام المادة من هذا النظام.
يخصص لكل وحدة عقارية صحيفة تسمى صحيفة الوحدة العقارية تتكون من أربعة أجزاء, على أن يحمل كل جزء منها العلامة الأمنية المميزة وذلك وفق النموذج المخصص, ويكون رقم الوحدة العقارية هو رقم الصحيفة.
يعتمد في القياسات والمساحات الإجمالية الوحدة المترية فقط.
لا يصح التحديد بالحدود المطلقة غير المقيدة والتي لا تفيد في التحديد كأرض فضاء وجبل, و إذا كان الحد طريقا فلا بد من توضيحه بالتفصيل من حيث عرضه ونوعه واسمه إن وجد.
إذا كان المالك شخصا طبيعيا فيقيد في صحيفة الوحدة العقارية اسمه رباعيا مع ذكر رقم السجل المدني لكل مالك إن كان سعوديا, أو رقم جواز سفره وتاريخه إن كان غير سعودي. أما إذا كان المالك شخصا اعتباريا فيقيد اسمه, ورقم السجل التجاري وتاريخه بالنسبة للشركات و المؤسسات التجارية.
تضمن صحيفة الوحدة العقارية إضافة إلى ما ذكر في هذه المادة الأرقام القديمة للوحدة, ورقم المخطط, والبلك إن وجد, ونوع الوحدة, واسم الحي, والمحافظة, ورقم صك التملك وتاريخه ومصدره, ورقم هاتف كل من له حق, و صندوق بريده, ومحل إقامته المعتاد أو المختار, وتاريخ إدراج البيانات, ووصف كل ما على الوحدة من بناء أو غراس أو غيره.
تضمن صحيفة الوحدة العقارية صورة مصغرة لخريطة الوحدة العقارية النهائية, وتوضح فيها الإنكسارات في جميع الأضلاع واتجاهاتها, وزاوية الانكسار والطول الإجمالي لكل ضلع.
يعد لاغيا كل كشط أو تعديل أو تكميل على صحيفة الوحدة العقارية حصل من غير من أسند إليه ذلك في النظام.
يتم تزويد الجهة المختصة في كل من وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان بنسخة مصدقة من كل صحيفة وحدة عقارية صادرة من القاضي عند انتهاء العمل في المنطقة العقارية, وتحفظ وفقا لأنظمة حفظ الوثائق.
إذا تعددت الصكوك على وحدة عقارية واحدة أو جزء منها أثناء إجراء القيد الأول تعين تسجيلها وفقا للترتيب التالي:
أ- واضع اليد على الوحدة العقارية.
ب- صاحب الصك المكتمل للإجراءات الشرعية والنظامية.
ج- تقديم الصك الأسبق تاريخا.
وفي غير ذلك فبحسب ما يقرره القاضي المشرف على القيد الأول.
لمن لم تقيد الوحدة العقارية باسمه ممن بيده أحد الصكوك المتناقضة الاعتراض وفق حكم المادة من هذا النظام.
تجرى أعمال القيد الأول في مقر خاص في المحكمة المختصة, ويجوز عند الحاجة أن يكون هذا المقر خارجها, ويجوز تعدد مقار القضاة المشرفين على القيد الأول متى دعت الحاجة لذلك, كما يجوز تعدد القضاة المشرفين على القيد الأول في المقر الواحد, وي تبع القاضي المشرف على القيد الأول رئيس المحكمة التي تقع الوحدة العقارية في دائرة اختصاصها.
يجوز ـ عند الاقتضاء ـ تكليف قاض أو أكثر من غير المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها للإشراف على أعمال القيد الأول.
لا يجوز للقاضي ولا لمعاونيه من المهندسين والمساحين والموظفين مباشرة أي عمل يتصل بالسجل العقاري يخصهم شخصيا, أو من تربطهم به من أصحاب الشأن صلة قرابة أو مصاهرة إلى الدرجة الرابعة.
يجوز تأجيل أعمال التحديد والتحرير لمدة أو مدد متتابعة لا يزيد مجموعها على ثلاث سنوات, ويجب البدء بأعمال التحديد والتحرير فور انتهاء مدة التأجيل.
تكون التوصية بموجب خطاب يتضمن ذكر الوحدة العقارية الموصى بتأجيل أعمال التحديد والتحرير فيها, مع ذكر مدة التأجيل وأسباب ذلك, ويتم حفظ صورة منه في ملف الوحدة العقارية.
تبلغ إدارة التسجيل العقاري والتوثيق, والمحاكم العامة, بنسخة من قرار وزير العدل الصادر بالتأجيل, ويسري على الوحدة العقارية التي أ جلت أعمال التحديد والتحرير فيها ـ خلال فترة التأجيل ـ حكم المادة من هذا النظام.
على القاضي المشرف على القيد الأول أن يعد بيانا بالوحدات العقارية المؤجلة يشير فيه إلى قرار وزير العدل الصادر بالتأجيل وتاريخه, وتاريخ انتهاء الأجل.
يعد محضر لكل وحدة عقارية يسمى (محضر التحديد والتحرير) من قبل من باشر أعمال التحديد والتحرير, ويتضمن هذا المحضر وصفا للوحدة العقارية حسب النموذج المخصص لذلك, ويشتمل على ما يلي:
أ- رقم المحضر وتاريخه.
ب- رقم قرار القاضي بافتتاح أعمال التحديد والتحرير وتاريخه.
ج- رقم الوحدة العقارية, ورقم البلك, ورقم المخطط, واسم الحي, واسم الشارع.
د- حدود الوحدة العقارية وأطوالها و مساحتها, وتاريخ المسح العقاري.
هـ- وصف الوحدة العقارية و ما عليها من منشآت وأغراس.
و- اسم المالك أو الملاك, وأنصبتهم, ورقم السجل المدني لكل مالك إن كان سعوديا, أو رقم جواز سفره وتاريخه إن كان غير سعودي, ورقم السجل التجاري للمؤسسات والشركات.
ز- ما للوحدة العقارية من حقوق وما عليها من التزامات, ومستندات ذلك.
ح- ما يدلي به كل من المالك أو الملاك, ومن يدعي لنفسه حقا, وأقوال المجاورين وغيرهم إن لزم الأمر.
ط- عناوين الملاك, ومن يدعي لنفسه حقا في الوحدة العقارية.
ي- توقيع المهندسين, والمساحين, والكتاب, و ذوي الشأن, وتوقيع القاضي.
يعد محضر باختتام أعمال التحديد والتحرير للمنطقة العقارية المعلن عنها, ويتضمن تاريخ البدء بأعمال التحديد والتحرير, وتاريخ الانتهاء منها, وأعداد الوحدات العقارية المنتهية و المؤجلة.
بعد انتهاء أعمال التحديد والتحرير في كل منطقة عقارية يعد جدول وفق النموذج المخصص لذلك, ويضمن البيانات التالية:-
أ- أرقام الوحدات العقارية التي تم انتهاء أعمال التحديد والتحرير فيها والمؤجلة.
ب- أسماء الملاك.
ج- ما لكل وحدة عقارية من حقوق وما عليها من التزامات.
ويذيل بدعوة ذوي الشأن للاطلاع على البيانات التفصيلية للوحدات العقارية خلال ستين يوما من تاريخ الإعلان.
ينشر جدول التحديد والتحرير المذكور في البند السابق في الصحيفة التي تقع المنطقة العقارية في دائرة اختصاصها, ويتم لصقه في الموضع المخصص لذلك في مكتب القاضي المشرف على القيد الأول, ويعد تاريخ هذا النشر بداية لميعاد الاعتراض على أعمال التحديد والتحرير المذكور في المادة من هذا النظام.
يكون الإشعار المشار إليه في المادة حسب النموذج المخصص لذلك ويتضمن ما يلي:
أ- اسم المالك.
ب- بيانا بالوحدات العقارية المملوكة له وما لها من حقوق وما عليها من التزامات.
ج- تاريخ بداية مدة الاعتراض على هذه البيانات وتاريخ انتهائها.
د- توقيع الكاتب المعد لهذا الإشعار وتوقيع القاضي وختم الإدارة.
ويبلغ هذا الإشعار وفقا لما هو مقرر في نظام المرافعات الشرعية.
يقدم الاعتراض للقاضي المشرف على القيد الأول حسب النموذج المخصص لذلك ويتضمن ما يلي:
أ- الاسم الكامل للمعترض وسجله المدني, واسم من يمثله إن وجد.
ب- محل الإقامة المعتاد أو المختار.
ج- رقم الوحدة العقارية.
د- موضوع الاعتراض وأسبابه وأسانيده.
هـ- توقيع المعترض أو من يمثله.
ويقيد هذا الطلب برقم مسلسل في سجل خاص يذكر فيه ساعة وتاريخ تقديمه, ويسلم إلى المعترض إيصال بذلك.
بعد انتهاء المدة المذكورة في المادة يصدر القاضي المشرف على القيد الأول قرارا باختتام أعمال التحديد و التحرير بصفة نهائية, ويلصق هذا القرار في الموضع المخصص لذلك في مكتب القاضي و في المحكمة المختصة ويبلغ لمحاكم المنطقة.
يجب أن يكون أعضاء اللجنة التي يشكلها القاضي للنظر في الاعتراضات ممن لم يسبق لهم القيام بأعمال التحديد والتحرير.
للجنة إجراء ما تراه مناسبا للنظر في الاعتراضات كالاستعانة بأهل الخبرة, و استدعاء ذوي الشأن, أو من تراه من غيرهم لأخذ ما لديهم من أقوال.
يجب أن يتضمن تقرير اللجنة جميع الأعمال التي قامت بها من تحقيق ومعاينة, وأقوال ذوي الشأن, مع ذكر رأيها مسببا, وفي حالة الاختلاف يدون كل عضو وجهة نظره مسببة.
للقاضي المشرف على القيد الأول إصدار قراره نحو الاعتراض إذا ظهر له عدم الحاجة إلى إحالته للجنة.
للقاضي المشرف على القيد الأول إصدار قراره ولو خالف رأي اللجنة, ويعد هذا القرار نهائيا، ولا يمنع هذا القرار ذوى الشأن من الاعتراض على البيانات التي أدرجت في صحيفة الوحدة العقارية مرة أخرى وفق أحكام هذا النظام.
يلحق بملف الوحدة العقارية جميع الأوراق المتعلقة بها من محاضر واعتراضات وقرارات.
يكون تصديق القاضي المشرف على القيد الأول على محاضر التحديد والتحرير وفق الصيغة التالية:-
(الحمد لله وحده, وبعد: فقد جرى الاطلاع على هذا المحضر وتأكدت من صحته وأنه لا معارضة عليه, لذا فقد أمرت بقيد هذه الوحدة العقارية في السجل العقاري). حرر في / / هـ وصلى الله وسلم على نبينا محمد وعلى آله وصحبه.
اسم القاضي وتوقيعه وختمه والختم الرسمي.
يكون القيد في السجل العقاري بإدراج البيانات الواردة في محضر التحديد والتحرير في صحيفة الوحدة العقارية, وتوقيع القاضي عليها, وختمها بالختم الرسمي.
إذا قيدت الوحدة العقارية في السجل العقاري فيسلم لكل مالك صك ملكية وفق حكم المادة من هذا النظام, وترسل صحائف جميع الوحدات العقارية والسجلات والوثائق المتعلقة بها إلى إدارة التسجيل العقاري والتوثيق لحفظها لديها وفق أحكام هذا النظام.
يكون أمر القاضي باستيفاء النقص وإجراء التحقيقات محررا على محاضر التحديد والتحرير مع بيان النقص المراد استيفاؤه.
يقصد بذي المصلحة كل من له أو عليه حق عيني على الوحدة العقارية, أو لحقه ضرر من جراء القيد.
تاريخ القيد في السجل العقاري هو تاريخ إدراج البيانات في صحيفة الوحدة العقارية.
للقاضي المشرف على القيد الأول التوصية بتمديد فترة الاعتراض على البيانات بخطاب موجه لوزير العدل يوضح فيه أسباب التمديد ومدته.
يكون تقديم الاعتراضات حسب ما ورد في البند (١/٢٥) من هذه اللائحة.
يقيد الاعتراض في سجل يعد لذلك يسمى سجل الاعتراضات على البيانات المدرجة في صحيفة الوحدة العقارية, ويشتمل على رقم الوحدة العقارية, ونوعها, واسم المعترض, وموضوع الاعتراض, وتاريخ وساعة تقديمه, وموعد الجلسة المحددة لنظر الاعتراض, ويسلم للمعترض إيصالا بذلك.
إذا رأى القاضي الاستعانة بوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان فيبعث إليها خطابا متضمنا ما يطلبه من بيانات وتاريخ الجلسة, ويرفق صورة من صحيفة الاعتراض.
يكون وقف أثر القيد اعتبارا من تاريخ قيد الاعتراض في سجل الاعتراضات.
يكون تبليغ ذوي الشأن والفصل في هذه الاعتراضات وفق الإجراءات المتبعة في المحاكم العامة الواردة في نظام المرافعات الشرعية, فيما لا يتعارض مع أحكام هذا النظام.
يرسل القاضي الحكم أو القرار الصادر منه والمكتسب للقطعية إلى إدارات التسجيل العقاري والتوثيق المختصة, لتحديث بيانات الوحدة العقارية وفقا لما ورد في الحكم أو القرار.
إذا ظهر للقاضي المشرف على القيد الأول أن الاعتراض من شأنه المساس أو التأثير على وحدات عقارية أخرى مقيدة كان له إيقاف أثر القيد بالنسبة لها وإخطار ذوي الشأن بذلك.
يخضع القرار الصادر بعدم سماع الدعوى أو الطلب لتعليمات تمييز الأحكام الواردة في المادة من هذا النظام.
تعلن الأحكام والقرارات الصادرة من القاضي المشرف على القيد الأول عن طريق إلصاق صورة منها في الموضع المخصص لذلك في مكتب القاضي, ويخطر بها أطراف الدعوى وذوو الطلبات وفق إجراءات التبليغ الواردة في نظام المرافعات الشرعية.
على القاضي بعد النطق بالحكم إعلام ذوي الشأن بحقهم في طلب التمييز, ويدون في ضبط القضية ما يدل على رغبتهم بذلك أو قناعتهم بالحكم, وفي حال غيابهم يدون في الضبط تاريخ تبليغهم بالحكم.
إذا قرر ذوو الشأن قناعتهم بالحكم عند النطق به فيثبت ذلك في ضبط القضية, ويترتب على ذلك سقوط حقهم بطلب التمييز.
مع مراعاة ما جاء في الفقرة (ب) من البند (٣/٣٤) تكون قرارات محكمة التمييز الصادرة بالمصادقة على الحكم نهائية ومانعة من إعادة نظر الموضوع أمام أي جهة قضائية أخرى إلا وفقا لحكم المادة الثالثة.
إذا تعذر تبليغ الحكم الغيابي لذوي الشأن وفق ما جاء في البند (١/٣٢) من هذه اللائحة, فيرفع الحكم إلى محكمة التمييز.
يخضع طلب التمييز في هذه المادة لأحكام وتعليمات التمييز الواردة في نظام المرافعات الشرعية فيما لا يتعارض مع أحكام هذا النظام ولائحته.
إذا قررت المحكمة سماع الدعوى فعليها - بعد تقييدها - أن تجري بشأنها حكم الماده (٤٠) من هذا النظام.
إذا كانت البيانات المعترض عليها تتعلق بوحدة عقارية تقع في دائرة اختصاص محاكم متعددة فإن نظر الاعتراض يكون من اختصاص المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها المساحة الأكبر للوحدة العقارية, وفي حال التساوي يكون المعترض بالخيار في تقديم الاعتراض إلى أي منها.
يكون الاعتراض على البيانات المدرجة في السجل العقاري أمام المحكمة المختصة وفق حكم هذه المادة في حالتين:-
أ- أن يكون ظهور الأدلة والوثائق الجديدة حصل بعد انتهاء مدة الاعتراض المنصوص عليها في المادة من هذا النظام.
ب- أن يكون ظهور الأدلة والوثائق الجديدة حصل بعد صدور حكم نهائي بناء على اعتراض قدم وفق حكم المادة من هذا النظام.
وفي كلتا الحالتين يشترط أن يكون الاعتراض خلال المدة المنصوص عليها في هذه المادة.
يرجع في تقدير ما يتحقق به بلوغ القاصر, أو استرداد فاقد الأهلية أهليته الشرعية إلى المحكمة.
لا يكون الحق - المقرر في هذه المادة - حجة على من تلقى بحسن نية حقا عينيا من المالك المقيد في السجل قبل حصول التأشير المنصوص عليه في المادة من هذا النظام, مع عدم الإخلال بحق القصر وفاقدي الأهلية في المطالبة بالتعويض عما لحقهم من ضرر.
لا تسمع الدعاوى والطلبات التي تقدم اعتراضا على القيد الأول بعد انتهاء الآجال الواردة في هذه المادة إلا وفقا لحكم المادة من هذا النظام.
تقيد التصرفات الواردة في المادة والأحكام النهائية المثبتة لذلك في الأقسام المخصصة لكل منها في صحيفة الوحدة العقارية.
إذا انتقلت ملكية الوحدة العقارية لعدة شركاء على الشيوع أعطي كل شريك رقما متسلسلا في صحيفتها مع ذكر نصيبه في الحقل المخصص لذلك.
تقيد حقوق الارتفاق في القسم المخصص لها في صحيفة الوحدة العقارية المرتفقة وفي صحيفة الوحدة العقارية المرتفق بها.
يجب أن يذيل كل قيد في صحيفة الوحدة العقارية بتوقيع من قيده وتوقيع الموثق مع ذكر تاريخ القيد.
إذا كان التصرف في الشقق أو الطوابق أو الدكاكين أو ما في حكمها فتقيد الحقوق في الصحائف التكميلية الملحقة بالصحيفة الأصلية للوحدة العقارية والمنصوص عليها في المادة من هذا النظام, مع الإشارة في صحيفة الوحدة العقارية الأصلية إلى التصرف الجديد أو المالك الجديد للشقة أو الطابق محل التصرف.
تعد إدارات السجل العقاري والتوثيق كشوفا يومية بالقيود والتأشيرات التي تمت في السجل, وترسل صورة منها في نهاية كل أسبوع إلى الجهة المختصة في وزارة العدل, وصورة أخرى إلى الجهة المختصة بوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان لتحديث البيانات لديها.
يقوم الموثق بإبلاغ ذوي الشأن بالحالة الحقيقية للوحدة العقارية محل التصرف وما عليها من حقوق وقيود, ويثبت ذلك في المحرر الصادر بالتوثيق.
إذا وقعت عدة انتقالات على الحق العيني العقاري ولم تقيد, فعلى إدارة السجل العقاري أن ترفض تسجيل الانتقال الأخير قبل تسجيل الانتقالات السابقة.
يجوز بطلب من ذوي الشأن قيد عقود الإيجار والسندات التي ترد على منفعة العقار وتقل مدتها عن خمس سنوات.
يقصد بالسندات التي ترد على منفعة العقار كل وثيقة من شأنها تقرير حق على منفعة العقار لمدة زمنية محددة.
تبقى الوحدات العقارية - بعد تقييدها باسم الورثة - محملة بالحقوق المقيدة عليها.
لكل ذي مصلحة أن يطلب من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق قيد الحق الثابت بالإرث.
المحررات المثبتة للدين التي يؤشر بموجبها هي:
أ- الأحكام النهائية.
ب- صك الوصية إذا تضمن دينا على المورث.
ج- إقرار من يصح إقراره من الورثة بذلك, أما من لا يصح إقراره فلا بد من حكم نهائي.
د- كل وثيقة تثبت دينا عاديا ولها صفة نظامية.
يجب التأشير بكل دعوى تقام على المورث للمطالبة بدين من الديون العادية وفق الإجراءات المذكورة في المادة من هذا النظام.
على المحكمة المختصة فور قيد هذه الدعاوى لديها أن تبعث إلى إدارة التسجيل العقاري والتوثيق التي تقع الوحدة العقارية محل الدعوى في دائرة اختصاصها بطلب التأشير بحصولها, تبين فيه رقم الوحدة العقارية محل الدعوى, واسم ي المدعي والمدعى عليه, وملخص الحق المدعى به, ويرفق بهذا الخطاب صورة من صحيفة الدعوى.
على إدارة التسجيل العقاري والتوثيق أن تجري التأشير المطلوب من تاريخ ورود خطاب المحكمة المختصة, وتبعث لها بما يفيد حصول التأشير.
يجوز لكل ذي مصلحة أن يطلب من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق تزويده بما يفيد حصول التأشير بهذه الدعاوى.
يسري حكم هذه المادة على الدعاوى المرفوعة أمام ديوان المظالم أو اللجان المشكلة بموجب الأنظمة والأوامر والقرارات لنظر القضايا الداخلة في اختصاصها.
يجب على المحكمة متى أصبح الحكم نهائيا تزويد إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بنسخة منه ليتم القيد بموجبه.
إذا لم ترفع الدعوى بالرغبة بالشفعة خلال خمسة عشر يوما من التأشير بذلك فلكل ذي مصلحة أن يطلب من المحكمة بصفة مستعجلة محو التأشير.
يقدم طلب القيد حسب النموذج المعد لذلك ويتضمن ما يلي:
أ- اسم كل طرف رباعياً ورقم السجل المدني إن كان سعوديا, أو إثبات الهوية لغير السعودي.
ب- اسم من يمثلهم شرعا ومستند ذلك.
ج- رقم الوحدة العقارية ومساحتها وموقعها.
د- موضوع طلب القيد.
هـ- محل الإقامة المعتاد أو المختار لطالب القيد.
يكون دفتر اليومية وفق النموذج المعد لذلك, ويتكون من صفحات مرقمة ترقيما متسلسلا, تختم كل صفحة منه بختم الإدارة, ويبين على غلافه اسم الإدارة ويشتمل ما يلي:
أ- أرقام متسلسلة للطلبات.
ب- ساعة وتاريخ تقديم الطلب.
ج- الاسم الرباعي لصاحب الطلب ورقم هويته.
د- رقم الوحدة العقارية.
هـ- موضوع طلب القيد.
و- المكتب الذي أ حيل إليه الطلب.
ز- ملحوظات.
يسلم إلى طالب القيد إيصال بما تم استلامه منه, ويضمن ساعة وتاريخ تقديم طلبه طبقا لقيده في دفتر اليومية.
في حال عدول طالب القيد عن طلبه يحرر محضر بذلك وفق النموذج المعد لذلك, يوقع من صاحب الطلب ورئيس الإدارة أو من ينيبه, ويختم بختم الإدارة, ويؤشر بموجبه في دفتر اليومية.
مع عدم الإخلال بما جاء في هذه المادة يرجع في تحديد المستندات المؤيدة للطلب الواجب إرفاقها به إلى مجري القيد.
لا يجوز إجراء أي كشط أو محو أو شطب في دفتر اليومية, وإذا اقتضت الضرورة تصحيح خطأ مادي وقع ممن يكون الدفتر في عهدته وجب اعتماد هذا التصحيح من رئيس الإدارة.
يقفل دفتر اليومية بنهاية دوام كل يوم, ويتم توقيع هذا الإقفال من رئيس إدارة التسجيل العقاري والتوثيق أو من ينيبه.
القيود التي تمنع التصرف هي كل قيد يمنع وجوده إجراء أي تصرف في هذه الصحيفة كالحجز.
إذا كان التصرف المراد قيده يحتاج إلى توثيق فيتم توثيقه في إدارة السجل العقاري والتوثيق وفق إجراءات توثيق يصدرها وزير العدل.
يقدم طلب التمديد إلى رئيس إدارة التسجيل العقاري والتوثيق, ويذكر في طلب التمديد رقم طلب القيد وتاريخه وصفة طالب التمديد وفق النموذج المعد.
يصدر رئيس إدارة التسجيل العقاري والتوثيق قرارا بالتمديد, ويؤشر في دفتر اليومية بموجبه.
في حالة انتهاء المدة المذكورة في المادة قبل تقديم البيانات والوثائق المؤيدة للطلب يشطب الطلب من دفتر اليومية ويوقع عليه من رئيس الإدارة أو من يكلفه بذلك.
إذا قدم أكثر من طلب للقيد بشأن وحدة عقارية واحدة فيعامل الطلب الأسبق الذي لم تقدم البيانات والوثائق المؤيدة له وفق حكم المادة من هذا النظام.
على إدارة التسجيل العقاري والتوثيق أن تضمن الإيصال - المشار إليه في البند (٣/٤٣) من هذه اللائحة, والمعطى صاحب الطلب المذكور في هذه المادة - ما يفيد أنه في حالة إذا ما قدم طلبا آخر للقيد بشأن هذه الوحدة العقارية فعليه تقديم جميع البيانات والوثائق المؤيدة لطلبه خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إخطاره بذلك.
يكون بحث الطلبات وفق الأسبقية في حالة ما إذا كان بينها تعارض أو ارتباط يمنع تقديم أحدها على الأخر.
يكون الإخطار وفق النموذج المعد لذلك ويتضمن مايلي:
أ- اسم المراد إخطاره.
ب- رقم طلب القيد.
ج- ذكر النقص أو العيب في البيانات أو الوثائق.
د- المدة المحددة نظاما لاستكمال البيانات أو الوثائق.
هـ- توقيع المستلم.
و- توقيع المحضر وساعة وتاريخ التبليغ.
يؤشر بحصول الإخطار في دفتر اليومية.
يكون القرار وفق النموذج المعد لذلك ويتضمن ما يلي:-
أ- رقم الطلب وتاريخه واسم صاحبه.
ب- رقم الإخطار المذكور في البند (١/٤٦), وتاريخه.
ج- رقم الوحدة العقارية.
د- الأسباب التي بني عليها القرار.
هـ- اسم مصدر القرار وتوقيعه وختمه والختم الرسمي.
يتم تبليغ الإخطار والقرار وفق أحكام التبليغ الواردة في نظام المرافعات.
إذا تعدد الموثقون في الإدارة الواحدة فيصدر القرار المشار إليه في البند السابق (٣/٤٦) من رئيس الإدارة بناء على توصية من الموثق المختص.
تبدأ مدة الخمسة عشر يوما التي ي نظر بعدها في إجراءات الطلبات اللاحقة للطلب الذي تقرر رفضه أو سقوط أسبقيته من تاريخ استلام صاحب الشأن نسخة القرار.
إذا أخطر ذوو الشأن بالقرار وفق البند (٤/٤٦) ولم يتقدموا بالتظلم خلال خمسة عشر يوما فيعد القرار نهائيا.
يكون قبول رئيس الإدارة للتظلم, أورفضه, بالتأشير على القرار بذلك, وفي حالة تعدد الموثقين في الإدارة الواحدة فلا بد من توصية الموثق المختص بالقبول أو الرفض.
يجب أن يتضمن التظلم رقم القرار, وتاريخه, وأسباب التظلم, وتوقيع المتظلم.
إذا ر فض التظلم فيؤشر بذلك في دفتر اليومية ثم يحال إلى المحكمة المختصة خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أيام من تاريخ رفض التظلم.
يتم النظر في هذا التظلم وفق أحكام القضاء المستعجل الواردة في نظام المرافعات الشرعية.
المحررات التي تقبل لإجراء القيد في السجل العقاري: -
أ- في حالة التراضي: عقد موثق.
ب- في حالة الإرث: المستندات المثبتة لحق الإرث.
ج- في الوصية: محرر الوصية.
د- في حالة نزع الملكية للمنفعة العامة: قرار نزع الملكية.
هـ- في حالة التنفيذ الجبري: حكم مرسى المزاد.
و- في الأحكام: حكم نهائي.
ز- في غير هذه الحالات حسب طلب صاحب الصلاحية.
تحفظ المحررات التي قيدت بالسجل في ملفات الوحدات العقارية الخاصة بها.
لا يجوز قيد المحررات خلافا لما ورد في هذه المادة إلا بناء على قرار مسبب, وفق أحكام المادة من هذا النظام.
يؤرخ القيد في السجل العقاري بتاريخ إدراج المحرر في دفتر اليومية.
يتم تحصيل المقابل المالي في إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بموجب إيصالات تعد لهذا الغرض, فيكون المقابل المالي للقيود التالية للقيد الأول, واستخراج الصكوك البديلة والشهادات إيرادا لصالح وزارة العدل, بينما يكون المقابل المالي المخصص للخرائط إيراداً لصالح وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
لا يتم قيد طلب في دفتر اليومية إلا بعد التحقق من تحصيل المقابل المالي من طالب القيد.
يتم تحصيل المقابل المالي وفق الضوابط التالية:
أ- نسبة ١/١٠٠٠ من قيمة العقار, على أن لا تقل عن مائة ولا تزيد على خمسة ألاف وذلك في حالة البيع.
ب- مبلغ خمسمائة ريال عن قيد حق الرهن أو تجديده أو فكه, والقسمة العقارية.
ج- مبلغ مائتي ريال عن قيد عقد الإيجار.
د- مبلغ مائة ريال عن كل إجراء أو تصرف يقيد في السجل غير ما ذ كر في الفقرات السابقة, وعن كل صورة خريطة, أو صك, أو شهادة بيانات.
لا يسترجع أي مبلغ تم تحصيله وفق أحكام هذا النظام إلا بناء على الأنظمة المقررة لذلك.
يتم تحصيل المقابل المالي من مقدم طلب القيد ولو كان جهة حكومية.
يقصد بالأحكام النهائية الواردة في هذه المادة مايلي:-
أ- الأحكام في الدعاوى اليسيرة التي لا تخضع للتمييز.
ب- الأحكام التي قنع بها المحكوم عليه.
ج- الأحكام التي فات آخر ميعاد للاعتراض عليها.
د- الأحكام التي صدرت أو صدقت من محكمة التمييز.
يجب أن يضمن طلب التغيير في بيانات السجل العقاري الوثائق والمستندات المؤيدة لهذا الطلب.
تقوم إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بعد إجراء التغيير بمطالبة من بيده صورة من صحيفة الوحدة العقارية بإعادتها لإعطائه بدلا عنها وفقا للتغييرات التي طرأت على بيانات الوحدة العقارية
يتم إحالة الطلبات والمستندات المتعلقة بها فور استلامها بخطاب من إدارة التسجيل العقاري والتوثيق إلى إدارة الأراضي والمساحة والتي عليها بعث النتيجة خلال ثلاثين يوما من تاريخ استلام الطلب المحال إليها.
لإدارة الأراضي والمساحة استدعاء من تراه من أصحاب الشأن واتخاذ ما تراه نحو النظر في الطلبات.
تعد إدارة الأراضي والمساحة إستمارة تغيير البيانات, تشتمل على ما يلي:
أ- رقم الوحدة العقارية وموقعها.
ب- رقم الطلب, وتاريخه.
ج- بيانات الوحدة بعد إجراء التغيير.
إذا نتج عن التصرف محل الطلب تجزئة الوحدة العقارية فيحدد كل جزء بعلامات في الطبيعة.
يقصد بالأخطاء المادية البحتة السهو أو الأغلاط الكتابية والحسابية.
يقدم طلب التصحيح من ذوي الشأن لإدارة التسجيل العقاري والتوثيق مشتملا على مايلي:-
أ- اسم مقدم الطلب ورقم إثباته الشخصي أومن يمثله ومستند التمثيل.
ب- رقم صحيفة الوحدة العقارية.
ج- الخطأ المراد تصحيحه ومستنده.
د- توقيع مقدم الطلب أو من يمثله.
لا يتم تصحيح الأخطاء المادية بعد القيد إلا إذا تحقق تبليغ ذوي الشأن حسب طرق التبليغ المقررة في نظام المرافعات.
تصحح الأخطاء المادية بشطبها بخط مستقيم يمكن معه قراءة ما شطب عليه وي ذكر التصحيح في الهامش.
يعد محضر بالتصحيح - يرفق بملف الوحدة العقارية- يشتمل على ما يلي:
أ- رقم المحضر وتاريخه.
ب- رقم صحيفة الوحدة العقارية.
ج- ذكر الخطأ الوارد بالصحيفة وسببه وكيفية الوقوف عليه.
د- الإجراء الذي تم اتخاذه ومستنده.
هـ- توقيع الكاتب ورئيس الإدارة وختم الإدارة.
على الجهة المختصة في البلدية في نهاية كل شهر أن تبعث صورا من رخص البناء، أو الهدم الصادرة منها إلى إدارة التسجيل العقاري والتوثيق المختصة.
يكون التأشير بالرخصة بتدوين رقمها وتاريخها ونوعها في الحقول المخصصة لذلك في صحيفة الوحدة العقارية.
تضم صورة رخصة البناء أو الهدم بملف الوحدة العقارية بعد التأشير بموجبها في صحيفة الوحدة العقارية.
يكون الإعلام المقدم من مالك الوحدة العقارية متضمنا ما يلي:-
أ- رقم صحيفة الوحدة العقارية.
ب- التغييرات الحادثة على الوحدة العقارية من واقع الرخصة, وتاريخ إتمامها.
ج- رقم وتاريخ الشهادة المصدقة من الجهة المختصة.
إذا تم الإخطار بعد مضي المدة فيتم إلحاق التغييرات بصحيفة الوحدة العقارية, ويطبق بحق من تخلف عن الإخطار ما قررته المادة الرابعة والسبعون من هذا النظام.
يتم الإخطار خلال تسعين يوما من تاريخ إتمام التغيير الحاصل على الوحدة العقارية.
يكون القرار وفق النموذج المخصص لذلك, ويتضمن ما يلي:
أ- رقم الوحدة العقارية.
ب- رقم الرخصة وتاريخها.
ج- التغيير الوارد على الوحدة, وكيفية العلم به.
ويؤشر بموجبه في الحقل الخاص بذلك في صحيفة الوحدة العقارية.
يكون نظر الطلب بمحو التأشير وفق أحكام القضاء المستعجل الواردة في نظام المرافعات, وعلى القاضي تضمين القرار الأمر بالنفاذ المعجل.
إذا كان التأشير بموجب المادة من هذا النظام فيكون طلب محوه من قبل المحكمة التي تقع الوحدة العقارية في دائرة اختصاصها.
النظر في طلب محو التأشير المشار إليه في المادة من هذا النظام من اختصاص المحكمة التي أمرت به, وي نظر وفق أحكام الطلبات العارضة الواردة في نظام المرافعات.
يتم إخطار كل من تغيرت حقوقه أو زالت بخطاب يسلم إليه أو يرسل إلى عنوانه مع إشعار بالتسلم, يتضمن التغييرات التي طرأت على الوحدة العقارية.
يجب أن يتم الإخطار والإدراج الواردان في هذه المادة فور حصول التغيير.
يدرج في صك الملكية والشهادات المستخرجة من السجل بيانات التغيير التي تم إدراجها في صحيفة الوحدة العقارية في الموضع المخصص لذلك, ويوقع عليها من قبل رئيس الإدارة ويختم بختم الإدارة الرسمي.
لرئيس الإدارة اتخاذ الإجراءات النظامية لإحضار الممتنع عن تسليم صكوك الملكية والشهادات المستخرجة لإدراج التغييرات عليها.
المحو المشار إليه في هذه المادة هو محو قيد الحق التبعي وليس محو التأشير المشار إليه في المادتين و من هذا النظام.
محو القيد المذكور في هذه المادة لا يتم إلا وفقا للمادة (٥٠) من هذا النظام.
تخضع المطالبة بالتعويض للاختصاصين النوعي والمكاني حسب ما جاء في نظام المرافعات الشرعية.
يقصد بتجزئة الوحدة العقارية تقسيمها إلى وحدات أصغر, نتيجة تصرف في جزء مفرز منها ببيع أو نحوه, أو بانتهاء حالة الشيوع فيها بقسمتها, أو بشق طريق فيها, أو غير ذلك.
يجوز تجزئة الوحدة العقارية إلى عدة وحدات بطلب من المالك, وذلك وفقا لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
يتم تجزئة الوحدة العقارية المخصصة لأغراض زراعية وفقا للضوابط المقررة بشأنها.
في حالة تجزئة أو دمج الوحدات العقارية يتم إعطاء كل وحدة عقارية جديدة رقما مميزا وفقا لما يقضي به البند (٦/٣) من هذه اللائحة.
تنقل قيود حقوق الارتفاق إلى صحائف الوحدات الجديدة فإن وقع خلاف بين ذوي الشأن فيوقف قيد حقوق الارتفاق و يعرض الأمر على المحكمة المختصة للفصل فيه حسبما تقضي به المادة من هذا النظام.
لمالك الوحدة العقارية المرتفق بها أن يطلب من المحكمة المختصة زوال حق الارتفاق ولو بعد قيده في صحائف الوحدات الجديدة متى ما ظهر أنه يزيد في العبء الواقع على الوحدة العقارية المرتفق بها, أو كان حق الارتفاق لا يفيد في الواقع إلا جزءا من هذه الأجزاء.
إذا جزئت الوحدة العقارية المرتفق بها فتنقل حقوق الارتفاق الواقعة عليها إلى صحائف الوحدات العقارية الجديدة, فإن كان هذا الحق لا يستعمل في الواقع على بعض هذه الأجزاء أو لا يمكن أن يستعمل عليها فلمالك هذا الجزء أن يطلب من المحكمة المختصة عدم نقل هذا الحق أو شطبه بعد قيده.
يجوز باتفاق ذوي الشأن أن يقتصر قيد حقوق الارتفاق على بعض صحائف الوحدات الجديدة.
يتولى الموثق الذي يجري التجزئة الإخطار المذكور في هذه المادة, وفق النموذج المخصص لذلك على أن يشتمل على البيانات التالية:
أ- اسم مالك الوحدة العقارية المراد إخطاره.
ب- رقم الوحدة العقارية المجزأة, وأرقام الوحدات الجديدة.
ج- الإعلام بحقه في طلب زوال حق الارتفاق وتحديد المحكمة المختصة في النظر بهذا الطلب.
إذا وقع خلاف بين ذوي الشأن فيدون محضر بذلك من قبل الموثق مع توقيع ذوي الشأن عليه يؤشر بموجبه في صحائف الوحدات الجديدة, ويعرض على المحكمة المختصة للفصل فيه.
يتم شطب حقوق الارتفاق المذكورة في المادة من صحيفة الوحدة العقارية المرتفقة, ومن صحيفة الوحدة العقارية المرتفق بها.
تعود حقوق الارتفاق متى ما أصبحت الوحدة العقارية المرتفقة والوحدة العقارية المرتفق بها في يد مالكين مختلفين.
ينقل قيد الحقوق العينية التبعية على صحائف الوحدات العقارية الجديدة الناتجة عن التجزئة, فإن حصل اتفاق على تجزئة الحق التبعي على الوحدات العقارية الجديدة فيدون في صحيفة الوحدة الجديدة ما اتفق على تحمل الوحدة العقارية له.
يدون الموثق محضرا بالاتفاق المذكور في المادة يوقع عليه الملاك الجدد وصاحب الحق التبعي والموثق, وترفق صورة مصدقة منه بملف الوحدات الجديدة.
يقصد بالإدماج ضم وحدتين عقاريتين أو أكثر متجاورة ومملوكة لذات المالك بحيث يتكون منها وحدة عقارية واحدة, تنشأ لها صحيفة جديدة.
ينقل قيد الحقوق العينية التبعية على صحيفة الوحدة العقارية الجديدة الناتجة عن الإدماج.
يدون محضر بموافقة أصحاب الحقوق على الإدماج يوقعه المالك وأصاحب الحقوق و الموثق, وترفق صورة مصدقة منه بملف الوحدات الجديدة.
تكون الصحيفة التكميلية وفق النموذج المخصص لذلك على أن تشتمل على الحقول التالية:
أ- الملاك.
ب- أسباب اكتساب الملكية.
ج- الحقوق العينية الأصلية.
د- الحقوق العينية التبعية.
هـ- المساحة.
تعطى كل صحيفة من الصحائف التكميلية رقما متسلسلا منسوبا إلى رقم الصحيفة الأصلية وتضم إليها, وتعد الصحيفة التكميلية صك الملكية للشقة أو الطابق.
تقيد كافة الحقوق في الصحائف التكميلية الملحقة بالصحيفة العينية المخصصة للعقار مع الإشارة في صحيفة العقار الأصلية إلى التصرف الجديد أو المالك الجديد للشقة أو الطابق محل التصرف.
تقوم إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بوضع سجل خاص لتسليم صكوك الملكية, يوقع فيه صاحب الصك إقرارا بالاستلام, ويؤشر بموجبه في صحيفة الوحدة العقارية.
يصدق صك الملكية من رئيس إدارة التسجيل العقاري والتوثيق بختم خاص يشتمل على اسم الإدارة وتاريخ التصديق.
إذا كان مالك الوحدة العقارية شخصية اعتبارية فيتم تسليم الصك لمن يخوله نظامها بذلك.
إذا كانت الوحدة العقارية من أملاك الدولة في سل م الصك للجهة المسؤولة عنها وصورة منه للجهة المختصة.
تسلم شهادة البيانات بناء على طلب من ذوي الشأن يقدم إلى رئيس إدارة التسجيل العقاري والتوثيق, يبين فيه البيانات المطلوبة, والغرض الذي من أجله طلبت الشهادة, ويوقع عليه من مقدمه.
يتم تحرير شهادة البيانات من قبل الموظف المختص, وت صد ق من قبل رئيس الإدارة, وتكون وفق النموذج المخصص لذلك, وتشمتل على ما يلي:
أ- رقم الوحدة العقارية.
ب- البيانات المطلوبة, على أن لا تشتمل على اسم المالك أو عنوانه.
ج- توقيع الموظف ورئيس الإدارة.
إضافة إلى ما ورد في المادة من ضوابط يتم تسليم صك ملكية آخر, وفق ما يلي:
أ- أن يتقدم صاحب الشأن بطلب صك آخر, ويضمن طلبه أسباب فقد الصك السابق أو تلفه.
ب- التأشير بصحيفة الوحدة العقارية باستخراج صك آخر.
لا يشترط لإعطاء صك ملكية آخر بدل الصك المفقود أو التالف الإعلان عن ذلك.
يتم سحب النسخة التالفة في حال استلام البديل, ويحفظ في ملف الوحدة العقارية, ويطبق بشأنها نظام حفظ الوثائق.
تكون شهادة المطابقة بالختم على صك الملكية بختم يتضمن الصيغة التالية (يطابق هذا الصك الثابت في السجل العقاري), ويدون تاريخ الختم, ويوقع عليه الموظف المختص ورئيس الإدارة.
على القاضي المنظورة لديه الدعوى إعلام المدعين بضرورة التأشير بالدعوى وإفهامهم بالمهلة المقررة.
يتم تقديم طلب التأشير بالدعوى من قبل المدعي أو من يمثله لإدارة التسجيل العقاري والتوثيق مشتملا على اسم المدعي أو من يمثله, و بيانات الوحدة العقارية محل الدعوى, ويرفق بالطلب صورة من صحيفة الدعوى.
يكون التأشير المشار إليه في هذه المادة في محاضر التحديد والتحرير من قبل القاضي المشرف على القيد الأول, ويسلم المدعي شهادة بحصول هذا التأشير.
إذا مضت المدة المحددة ولم يتم تقديم الشهادة في أول جلسة تالية لانتهاء تلك المدة فيتعين عدم سماع الدعوى, ويكون الحكم خاضعا لتعليمات التمييز.
إذا أقيمت الدعوى بعد نفاذ هذا النظام فيكون طلب التأشير من قبل المحكمة المنظورة لديها الدعوى حسب المادة من هذا النظام.
يقصد بالتعاملات الواردة في هذه المادة كل تصرف من شأنه إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله.
لا يمنع إيقاع العقوبة المشار إليها في هذه المادة المتضرر من المطالبة بحقه الخاص لدى المحكمة المختصة.
يتم إيقاع العقوبة على الأفعال الواردة في الفقرتين (أ و ب) من هذه المادة بناء على حكم نهائي.
يصدر وزير العدل قرارا بتشيكل لجنة أو أكثر للنظر في المخالفات, وتتكون كل لجنة من ثلاثة أعضاء كما يلي:
أ- عضو من وزارة العدل يكون قاضيا ويرأس هذه اللجنة.
ب- عضو ترشحه وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان على وظيفة مهندس.
ج- عضو ترشحه وزارة الداخلية على وظيفة مستشار.
على أن يتضمن القرار المقار التي تنعقد فيها اللجان.
تكون عضوية اللجنة لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة.
لا يكون انعقاد اللجنة صحيحا إلا بحضور جميع أعضائها, وتصدر قراراتها بالأغلبية.
تنعقد اللجنة بطلب من رئيسها, ويتم تحديد أوقات اجتماعها والمخالفات التي ست نظر في كل اجتماع حسب الحاجة إلى ذلك.
يتم تسمية أعضاء يحلون محل أي عضو من أعضاء اللجنة عند الغياب بقرار من وزير العدل.
يعد محضر بالمخالفة من قبل القاضي المشرف على القيد الأول أو رئيس إدارة التسجيل العقاري والتوثيق التي وقعت المخالفة في دائرة اختصاصها, ويرفع إلى اللجنة.
للجنة عند النظر في المخالفة استدعاء المخالف لأخذ أقواله أو من تراه من الخبراء أو الشهود, ولها في سبيل ذلك الانتقال لإجراء المعاينة.
إذا رأت اللجنة حاجة لحضور المخالف فتبلغه بموعد نظر المخالفة بموجب خطاب يعد من قبل اللجنة حسب النموذج المخصص لذلك ويشتمل على ما يلي:
أ- اسم المخالف كاملا.
ب- نوع المخالفة.
ج- رقم محضر المخالفة وتاريخه.
د- موعد الجلسة وتاريخها ومكان انعقادها وساعة الحضور.
للمخالف توكيل غيره للحضور أمام اللجنة ما لم تطلب اللجنة حضوره شخصيا.
يكون لكل مخالفة دفتر يضبط فيه محضر المخالفة ورقمه وتاريخه وكل ما يدور في الجلسة ويختتم بقرار اللجنة نحوها.
إذا صدر القرار بالأغلبية فعلى العضو صاحب الرأي المخالف من أعضاء اللجنة أن يوضح مخالفته و أسبابها في الضبط, وعلى الأكثرية أن توضح وجهة نظرها في الرد على مخالفة العضو.
يبلغ المخالف قرار اللجنة حسب إجراءات تبليغ الأحكام الواردة في نظام المرافعات الشرعية.
يكون عضو اللجنة ممنوعا من الاشتراك في نظر المخالفة ولو لم يطلب ذلك المخالف في الأحوال التالية:
أ- إذا كانت له صلة قرابة أو مصاهرة بالمخالف إلى الدرجة الرابعة.
ب- إذا كان بينه وبين المخالف عداوة أو مودة يرجح معها عدم استطاعته الحكم بدون تحيز.
إذا قام بأح أعضاء اللجنة سبب للمنع من النظر في المخالفة فيرفع رئيسها لوزير العدل أو من ينيبه للإذن له بالتنحي ويثبت هذا كله في محضر خاص يحفظ في الإدارة.
إذا قام بالعضو سبب للمنع من النظر في المخالفة ولم يمتنع فللمخالف طلب منعه ويتم الفصل في ذلك بقرار من وزير العدل.
يعمل بالأنظمة والقرارات والتعليمات السارية التي لا تتعارض مع هذا النظام.
ربط تحريري موضوعي — كل اتفاقية تُفتح على صفحتها الرسمية لدى المركز الوطني للوثائق والمحفوظات. القائمة الكاملة (1053) ←
